Sprzedaż mieszkania, domu czy działki to proces, który wymaga nie tylko znalezienia kupca, ale także dopełnienia szeregu formalności. Jednym z najważniejszych etapów jest wizyta u notariusza, podczas której podpisywany jest akt notarialny przenoszący własność nieruchomości. Notariusz pełni rolę gwaranta bezpieczeństwa transakcji, ale aby mógł sporządzić dokument, sprzedający musi dostarczyć komplet wymaganych dokumentów. Braki w dokumentacji mogą opóźnić podpisanie aktu lub wręcz uniemożliwić finalizację transakcji.

Jakie dokumenty przygotować do notariusza przy sprzedaży nieruchomości?

Poniżej znajdziesz szczegółową listę dokumentów, które należy przygotować przed wizytą u notariusza. Dzięki temu proces sprzedaży przebiegnie sprawniej i bez stresu.

Dokumenty tożsamości i własności

Pierwszą i podstawową kwestią jest potwierdzenie tożsamości sprzedającego oraz jego prawa do nieruchomości.

1. Dowód osobisty lub paszport
   Każdy ze sprzedających (w tym współwłaściciele) musi okazać ważny dokument tożsamości. Jeśli nieruchomość sprzedaje osoba pozostająca w związku małżeńskim, konieczne może być także stawiennictwo współmałżonka albo przedstawienie odpowiednich dokumentów dotyczących rozdzielności majątkowej.
2. Dokument potwierdzający prawo własności
   To najważniejszy dokument, bez którego nie da się przeprowadzić sprzedaży. Może nim być:
   • akt notarialny zakupu nieruchomości,
   • umowa darowizny,
   • postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
   • akt poświadczenia dziedziczenia,
   • decyzja administracyjna (np. przydział mieszkania).
   Notariusz sprawdza, czy prawo własności jest zgodne z wpisami w księdze wieczystej.

Dokumenty z księgi wieczystej przy sprzedaży nieruchomości

Każda nieruchomość ma swoją księgę wieczystą, która zawiera informacje o stanie prawnym. Notariusz ma dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych, jednak często prosi sprzedającego o dostarczenie aktualnych dokumentów.

1. Aktualny odpis z księgi wieczystej
   Można go pobrać samodzielnie z portalu Ministerstwa Sprawiedliwości.
2. Informacje o obciążeniach
   Jeśli w księdze wieczystej widnieje hipoteka lub inne ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność mieszkania), należy przygotować dokumenty potwierdzające spłatę lub zgodę uprawnionych osób na sprzedaż.
3. Czysta księga wieczysta
   Dla wielu kupujących kluczowe jest, aby nieruchomość była wolna od obciążeń. Pośrednik nieruchomości często pomaga w „oczyszczeniu” księgi wieczystej, czyli w wykreśleniu wpisów, które nie są już aktualne.

Dokumenty finansowe i administracyjne

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością potwierdzenia, że nie istnieją żadne zaległości wobec instytucji i urzędów.

1. Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni
   W przypadku mieszkania w bloku lub apartamentowcu konieczne jest dostarczenie zaświadczenia od administracji, że sprzedający nie zalega z opłatami czynszowymi.
2. Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości
   Wydaje je urząd gminy lub miasta. Kupujący chce mieć pewność, że po zakupie nie przejmie nieuregulowanych zobowiązań.
3. Zaświadczenie o spłacie kredytu hipotecznego lub promesa banku
   Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający powinien uzyskać dokument z banku potwierdzający spłatę kredytu albo zobowiązanie banku do wykreślenia hipoteki po dokonaniu sprzedaży.

Dokumenty dotyczące sprzedawanej nieruchomości

W zależności od tego, czy sprzedajemy mieszkanie, dom czy działkę, notariusz może wymagać dodatkowych dokumentów związanych z samą nieruchomością.

1. Wypis i wyrys z rejestru gruntów
   Konieczny przy sprzedaży działek oraz domów jednorodzinnych. Dokument ten zawiera informacje o powierzchni, granicach i przeznaczeniu działki.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy
   W przypadku działek notariusz często prosi o dostarczenie dokumentów potwierdzających, jakie jest przeznaczenie terenu. To istotne dla kupujących, którzy chcą wiedzieć, czy mogą np. postawić dom, budynek usługowy czy obiekt przemysłowy.
3. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku
   W przypadku nowych domów lub obiektów dopiero oddanych do użytkowania trzeba przedstawić decyzję administracyjną potwierdzającą zakończenie budowy i możliwość zamieszkania w nieruchomości.
4. Zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób
   Kupujący chce mieć pewność, że w lokalu nie są zameldowani żadni lokatorzy. Wydaje je urząd gminy lub miasta właściwy dla położenia nieruchomości.

Dodatkowe dokumenty w zależności od sytuacji przy sprzedaży nieruchomości

Niektóre transakcje wymagają dodatkowych formalności.

1. Pełnomocnictwo
   Jeśli właściciel nieruchomości nie może osobiście stawić się u notariusza, może udzielić pełnomocnictwa innej osobie. Musi ono być sporządzone w formie aktu notarialnego.
2. Dokumenty spadkowe
   Jeżeli nieruchomość została odziedziczona, konieczne jest przedstawienie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego u notariusza.
3. Zgoda współmałżonka
   W przypadku nieruchomości objętej wspólnością majątkową, sprzedaż wymaga zgody drugiego małżonka, nawet jeśli nie jest on współwłaścicielem wpisanym w księdze wieczystej.
4. Dokumenty dotyczące darowizny lub rozdzielności majątkowej
   Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze darowizny lub małżonkowie podpisali intercyzę, należy przygotować odpowiednie akty notarialne potwierdzające te fakty.

Jak może pomóc pośrednik nieruchomości w kompletowaniu dokumentów potrzebnych do wizyty u notariusza?

Dla wielu osób zebranie wszystkich wymaganych dokumentów jest procesem czasochłonnym i skomplikowanym. Tutaj z pomocą przychodzi agencja nieruchomości.

1. Sprawdzenie kompletności dokumentacji
   Pośrednik analizuje dokumenty sprzedającego i wskazuje, czego jeszcze brakuje. Dzięki temu unikamy nieprzyjemnych niespodzianek w dniu wizyty u notariusza.
2. Pomoc w uzyskaniu brakujących zaświadczeń
   Wielu właścicieli nie wie, gdzie i jak zdobyć potrzebne dokumenty – np. wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach czy pozwolenie na użytkowanie budynku. Doświadczony agent podpowie, do którego urzędu się udać, jakie wnioski wypełnić i ile trzeba czekać na wydanie dokumentu.
3. Wsparcie w kontakcie z notariuszem
   Pośrednik współpracuje na co dzień z kancelariami notarialnymi, dlatego wie, jakie dokumenty są wymagane przez konkretnych notariuszy i jakie procedury obowiązują. Może również reprezentować sprzedającego w negocjacjach z kupującym, aby cała transakcja przebiegła sprawnie.
4. Bezpieczeństwo i oszczędność czasu
   Dzięki wsparciu profesjonalisty sprzedający zyskuje pewność, że dokumentacja jest kompletna, a proces sprzedaży przebiegnie zgodnie z prawem. To oszczędność czasu i gwarancja bezpieczeństwa.

Dzięki współpracy z agencją nieruchomości, taką jak Pro Home Connect, cały proces staje się prostszy i bezpieczniejszy. Agenci pomogą w analizie dokumentów, wskażą brakujące elementy i doradzą, jak szybko zdobyć potrzebne zaświadczenia. To duże wsparcie szczególnie dla osób, które sprzedają nieruchomość po raz pierwszy.